愛知県で介護施設・障がい者施設の開業サポートならウィルプランニング
みなさま、こんにちは。ウィルプランニングの佐橋です。
昨今、障がい者グループホームによる遊休地活用・不動産投資が地主や投資家の方々の間で注目されているのはご存じでしょうか。
世の中には広く知られておりませんが、実は、障がい手帳所持者数は、全国に936万人ほどいらっしゃると言われており、高齢者数（要支援・要介護認定者数）より多いのです。しかし、今でも障がい者グループホームの利用者数は14万人ほどしかいないと推計されており、まだまだ、障がい者グループホームの入居ニーズは高い（＝入居率が高い）と言われております。そのため、昨今は、アパート・マンションに代わる安定した新しい土地活用商品として障がい者グループホームの人気が高まっております。
サ高住や障がい者グループホームなど福祉施設の土地活用は、アパマンとはスキームが異なります。福祉施設の土地活用の場合は、長期一括借り上げ先となる福祉の運営会社様（社会福祉法人・NPO・株式会社など）が必要となります。あくまで、オーナー様（地主・投資家）は、建物を建てればよいわけではなく、建物を建築する前に、借り上げ先となる事業者と借り上げ条件（家賃やフリーレントなど）を調整した上で賃貸借契約を締結してから建築となります。
サ高住や障がい者グループホームなど福祉施設の土地活用のメリットは、主に５つございます。
①借り上げ事業者（運営会社）による長期一括借り上げなので、空室の有無に関わらず、家賃満額保証となります。なお、一般的な借り上げ期間は20～30年となります。
②2等立地の活用でもOKです。障がい者グループホームは、必ずしも駅近や住宅街の立地が求められるわけではありません。それよりも、入居者となる障がい者の方々が過ごしやすい環境が求められます。具体的には、バス停の近く、コンビニ（またはスーパー）の近く、既存事業所（就労施設など）の近くが求められます。そのため、いわゆる駅から徒歩30分かかるようなアパマンには適さない2等立地でも活用できるケースが多いです。
③修繕費が少なくて済みます。福祉施設の場合は、一般的には、長期一括借り上げする借り上げ事業者（運営会社）が建物内部の修繕費を一部負担するというルールになっております。そのため、建物内部・外部の修繕費を全て負担する必要があるアパマンよりも修繕費が少なくて済むというメリットがございます。
④少額投資が可能です。障がい者グループホームは様々な形態がございますが、いま最も増加しているタイプは、1棟2階建て10室モデルと呼ばれるものです。本モデルであれば、延床60～70坪程度の建物が多く、総投資額も5000～6000万円であり、アパマンよりも少額投資が可能となっております。
⑤社会貢献になる。冒頭にもご説明しましたが、障がい手帳所持者数は多く、今でも増加し続けております。一方、障がい者の住まいはまだまだ少なく、困っている方が多くいらっしゃいます。そのため、障がい者グループホームで遊休地活用することは、社会貢献にもつながる投資と言えます。
ここまでお読みになりいかがでしたでしょうか？おそらく、多くの方がとても良い土地活用商品であるとご興味を持っていただけたのではないでしょうか。しかし、注意点が必要です。それは、障がい者グループホームは、福祉施設の要素もあるため、行政確認や建築基準の確認がアパマンと比較して必要になってきます。また、借り上げ事業者（運営会社）の選定や銀行融資の進め方には更なるテクニックが必要となります。弊社ウィルプランニングは、設計事務所として、多数の介護施設・障がい者施設の遊休地活用を進めてきた実績があり、上記の注意点やテクニックを全て心得ております。どうぞ安心してお気軽にご相談ください。
